리츠 (REITs) 투자 가이드

 

SK리츠가 최근 상장하였고 오늘도 좋은 상승세를 유지하였죠

 

저도 간만 본다고 우선 50만원 정도만 담궈두고 더 넣을 생각인데요

 

미국에서는 이미 리츠 주식이 많이 존재하고 있고 많은 투자자들이 리츠투자를 하고 있습니다.

 

리츠 주식에 대한 좋은 글이 있어서 공유드립니다.

 

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simplysafedividends 자료를 한국어로 번역해서 정리한 내용입니다. 참고 부탁드립니다.

https://www.simplysafedividends.com/intelligent-income/posts/7-a-guide-to-investing-in-reits

 

 

REITs 투자 가이드

부동산 투자 신탁(REITs)에 투자하면 배당 투자자에게 높은 수익률, 꾸준히 증가하는 지불금, 좋은 분산 및 은퇴 생활을 위한 매력적인 수입원을 제공할 수 있습니다.

그러나 REIT에는 투자하기 전에 이해해야 하는 여러 복잡성과 위험이 있습니다.

투자자가 더 나은 정보에 입각한 결정을 내리기 위해 REIT에 대해 알아야 하는 필수 정보에 뛰어들기 전에 해당 섹터의 매력을 강조할 가치가 있습니다.

 

부를 쌓는 데 있어 부동산보다 더 오랜 시간 테스트를 거치거나 성공한 산업은 거의 없습니다. 실제로 부동산은 세계 억만장자의 세 번째로 큰 창조자입니다.

출처: 포브스

이것은 부동산이 자연스럽게 가치를 평가하게 만드는 몇 가지 내재된 장점이 있다는 점을 감안할 때 이해할 수 있습니다. 예를 들어, 증가하는 세계 인구는 일반적으로 경제 성장과 주택 및 산업 개발과 관련된 토지 및 부동산에 대한 수요 증가로 이어집니다.

또한, 레버리지를 사용할 수 있는 능력(즉, 모기지와 같은 부채로 부동산을 구입)은 투자자가 상당한 투자 수익을 창출할 수 있음을 의미합니다.

또한 부동산은 일반적으로 임대 소득 덕분에 예측 가능하고 현금이 풍부한 사업이므로 이러한 종류의 투자는 장기 투자자에게 매우 매력적입니다. 마지막으로 부동산 소유자는 소득에서 감가상각비를 공제하고 과세 대상 소득에서 모기지 이자를 공제할 수 있는 능력을 포함하여 수많은 세금 혜택을 누릴 수 있습니다.

그러나 대부분의 개인 투자자에게 자신의 집이 아닌 부동산에 투자한다는 생각은 겁이 날 수 있습니다. 결국, 임대 부동산을 소유하는 것은 매우 손이 많이 가고 시간이 많이 소요될 수 있습니다. 또한 집주인이 되는 데는 수많은 법적 의미와 위험이 따릅니다. 대부분의 사람들은 이러한 문제에 참여할 시간이나 열망이 없습니다.

다행스럽게도 장기 소득 투자자가 부동산에서 이익을 얻을 수 있는 훨씬 간단한 방법이 있습니다. 이는 증권 거래소에서 주식을 사는 것보다 어렵지 않습니다. 

부동산 투자 신탁이란 무엇입니까?

부동산 투자 신탁(REIT)은 1960년 미국이 모든 유형의 부동산에 대해 급격히 증가하는 수요의 성장에 자금을 조달하는 데 도움이 되는 새롭고 세금 효율적인 수단으로 만들어졌습니다.

기본적으로 REIT는 과세 소득의 90% 이상을 투자자에게 적격 배당금으로 지급하는 한 회사가 연방 소득세를 내지 않는 패스스루 주식입니다.

그 결과 배당 수익률이 5%를 초과하는 많은 REIT 주식이 있는 자연스럽게 고수익 클래스의 주식이 탄생했습니다. 보유 현금 흐름이 거의 남지 않는 높은 지불금 비율로 인해 REIT 비즈니스 모델은 경영진이 현금 창출 자산 포트폴리오를 확장할 수 있도록 부채 및 주식 시장에서 지속적으로 자본을 조달하는 데 기반을 두고 있습니다. 따라서 시간이 지남에 따라 배당 성장과 주가 상승을 허용합니다.

REITs: 입증된 장기, 고수익, 주식 클래스

수십 년 동안 REIT는 투자자가 시간이 지남에 따라 소득과 부를 쌓을 수 있는 최고의 장기 자산 클래스 중 하나였습니다. 아래에서 볼 수 있듯이 1972년 초에 모든 REIT에 100달러를 투자했다면 2018년에는 7,000달러 이상으로 성장했으며 이는 약 10%의 연간 복합 성장률을 나타냅니다.

출처: 단순히 안전한 배당금, REIT.com

연간 10%의 수익률은 광범위한 주식 시장의 장기 성과와 동등합니다. 그러나 MarketWatch 는 다음 과 같이 언급했습니다 . 

"REIT를 소유하는 주된 이유는 포트폴리오의 수익률을 개선하기 위한 것이 아니지만 때로는 그럴 때가 있습니다. 더 큰 이유는 변동성을 줄이고 다각화를 늘리며 수입원을 제공하는 것입니다."

그리고 REITs는 확실히 지난 몇 년 동안 그렇게 해왔습니다. MarketWatch에 따르면 1975년 이후 4년 중 약 1년 동안 REIT의 수익률은 S&P 500 지수의 수익률과 최소 25% 포인트 차이가 났습니다. 대부분의 기간 동안 REIT는 더 높은 수익을 얻었습니다. 

또한 Fidelity의 포트폴리오 관리자인 Andrew Rubin에 따르면 REIT 배당 성장률은 지난 20년 중 18년 동안 인플레이션을 앞질렀으며 인플레이션 헤지 능력을 입증했습니다.

 

REIT 산업의 견고한 장기 성과 및 다각화 이점으로 인해 수십 년 동안 시가 총액이 1조 달러 이상으로 성장하고 총 자산이 2조 달러 이상을 보유하게 되었습니다. 실제로 업계가 너무 크게 성장하여 2016년 Standard & Poor's는 글로벌 산업 분류 표준 시스템을 조정하여 REIT를 금융 부문으로 분류하지 않고 자체 부문(부동산)으로 만들었습니다.

이러한 변화는 전체 주식 시장에서 REITs의 중요성이 커지고 있음을 나타내며 점점 더 인기 있는 인덱스 펀드의 일부로 저명한 REITs를 보유해야 할 필요성 덕분에 기관 자금에서 훨씬 더 많은 관심을 끌 것입니다. 이는 앞으로 REITs가 잠재적으로 훨씬 더 인기 있고 유동적인 자산 클래스를 대표해야 함을 의미합니다.

REIT에는 다양한 유형이 있습니다.

모든 REIT는 여러 면에서 유사하지만 투자자는 이 부문이 다양한 부동산 자산을 포괄한다는 사실을 깨달을 필요가 있습니다. 다양한 산업 분야에서 운영되는 약 200개의 상장된 REIT가 있습니다.

• 사무실
• 산업
• 쇼핑 센터
• 쇼핑몰
• 단독 가족 단위(임대 주택)
• 아파트
• 의료
• 데이터 센터
• 학생 기숙사
• 호텔
• 트리플 네트 리스 소매
• 제조 주택
• 저장
• 재목
• 하부 구조

모기지 REIT 또는 mREIT로 알려진 별도의 REIT 클래스도 있습니다. 이들은 안정적이고 성장하는 소득을 추구하는 보수 투자자에게 적합하지 않은 훨씬 더 복잡하고 변동성이 있으며 도전적인 종류의 주식입니다. 이는 mREIT의 비즈니스 모델이 (안정적인 계약상 임대 수익보다는) 금리 변동에 극도로 민감하기 때문입니다.

mREITs는 전적으로 모기지 담보부 증권 매매에 기반하며 소유 자산이 거의 또는 전혀 포함되지 않습니다. 따라서 가장 강력한 mREIT만을 찾기 위해 추가 노력을 기울이고 배당금 하락, 극심한 변동성 기간 동안 보유하고 해당 하락, 조정, 그리고 충돌.

위의 목록에서 볼 수 있듯이 기존의 부동산 기반 REIT로 돌아가면 잠재적으로 소유할 수 있는 광대한 우주가 있으며 각각은 투자자가 염두에 두어야 하는 고유한 뉘앙스가 있습니다. 그러나 모든 리츠는 배당금을 확보하고 증가시키는 현금흐름의 대부분을 부동산 자산과 임차인의 임대수익에서 얻는다는 공통점이 있다.

중요한 REIT 재무 지표

물론 REIT는 일반적으로 고수익, 배당 성장 투자로 소유되기 때문에 당연히 배당 프로필은 투자하기 전에 실사를 수행할 때 가장 먼저 살펴보고 싶은 것입니다. 이것은 수익률, 배당금 안전성 및 잠재적 장기 성장 전망의 세 가지 요소로 구성됩니다.

이들 중 가장 중요한 것은 배당 안전성입니다. 왜냐하면 일반적으로 주식을 폭락시키는 배당금 삭감보다 투자자 자본의 영구적인 손실을 잠재적으로 생성할 수 있는 것은 없기 때문입니다. 그러나 REIT가 세금 목적으로 구성되는 방식 때문에 배당 안전성, 특히 EPS 배당률을 측정하는 전통적인 방법은 배당금이 실제로 안전한지 여부를 알 수 있는 좋은 수단이 아닙니다.

일반적으로 인정되는 회계 관행(GAAP)에 따라 회사는 자산의 감가상각 및 상각을 수익 계산에 포함해야 하기 때문입니다. 그러나 잘 유지 속성을하는 경향이 특히 것을 부동산 자산의 고유 한 성격, 감사 시간이 지남에 따라 값이 아닌 감가 상각에, GAAP 실적이 실제로 배당을 덮거나 시간이 지남에 그것을 성장하는 REIT의 능력을 나타내지 않는 것을 의미한다.

대신 투자자들은 REIT의 운영 자금(FFO)을 보고 싶어합니다. 이것은 영업 현금 흐름에 해당하는 REIT입니다. FFO는 감가상각 및 상각과 같은 비현금 비용을 순이익에 다시 추가하고 경영진이 일정 기간 동안 매각했을 수 있는 자산과 같은 자산 매각 손익을 뺍니다. 

더 중요한 것은 AFFO(Adjusted Funds From Operations)입니다. 이는 REIT의 잉여 현금 흐름과 유사합니다. AFFO는 FFO에서 유지 관리 자본 지출을 빼서 회사가 운영을 실행하고 이미 소유한 자산을 보존하기에 충분한 자본을 투자한 후 얼마나 많은 현금을 창출하고 있는지 보여줍니다.

AFFO는 "분배 가능한 자금"(FAD)으로 생각할 수 있으며 실제로 일부 REIT는 실제로 그렇게 부릅니다. 일반 기업에서 보고한 AFFO와 진정한 잉여 현금 흐름의 차이점은 잉여 현금 흐름에는 성장 설비 투자 또는 회사가 운영 확장을 위해 투자하는 돈도 포함된다는 것입니다.

투자자는 관심 있는 회사에서 이러한 수치를 검색할 수 있으며 당사 웹사이트에서도 직접 확인할 수 있습니다. Realty Income(O)의 과거 AFFO 및 AFFO 지불금 비율은 아래에서 확인할 수 있습니다. 

출처: 단순히 안전한 배당금

REITs에서 보고한 고유한 비 GAAP 수치 외에도 투자자들은 이러한 회사가 사업을 계속 운영하기 위해 부채와 주식 발행에 의존한다는 사실을 알아야 합니다. 

 

REITs는 성장을 위해 자본 시장에 크게 의존합니다.

REITs는 법적으로 과세 소득의 최대 10%만 보유할 수 있으므로 부채를 사용하고 추가 주식을 매각하여 새 자산을 취득하거나 기존 자산을 개선하는 데 자금을 조달해야 합니다.

결과적으로 REITs의 대차 대조표는 시장의 다른 대부분의 부문보다 자연스럽게 더 높은 부채 수준을 보일 것입니다. 또한 경영진이 회사 성장에 필요한 자금을 조달하기 위해 신주를 판매함에 따라 시간이 지남에 따라 주식 수는 증가하는 경향이 있습니다.

예를 들어 Realty Income(O)은 희석된 주식이 2005년 8000만 주에서 2017년 2억 7400만 주까지 3배 이상 증가한 것을 확인했습니다.

 

주식수가 늘어난다는 것은 기존 투자자들이 희석되고 있다는 의미지만 일반 기업과 달리 꼭 나쁜 것만은 아니다. 그 이유는 신주를 매각하거나 신규 부채를 인수하여 조달한 추가 자금으로 인해 시간이 지남에 따라 주당 AFFO가 증가하는 한 자본 조달이 증가하기 때문입니다(가치 증가).

즉, AFFO의 증가가 주식 수의 증가보다 크므로 시간이 지남에 따라 주당 AFFO가 증가합니다. 이는 기존 배당금을 보다 안전하게 만들 뿐만 아니라 배당금 성장을 허용하여 수익률을 높여 주가를 높이는 새로운 투자자를 유치합니다. 

이러한 방식으로 양질의 REIT는 수십 년에 걸쳐 성장하여 소득 흐름이 증가하고 그 과정에서 상당한 주주 가치를 창출할 수 있습니다.

 

REIT와 기업의 다른 주요 차이점

대부분의 다른 배당금 지급 기업과 약간 다른 REIT에 대해 기억해야 할 두 가지 주요 사항이 있습니다.

첫째, 세금 목적을 위해 구조화된 방식으로 인해 REIT 배당금은 정규 소득으로 과세되므로 최고 한계 소득세율로 과세된다는 의미입니다. 결과적으로 REIT는 일반적으로 IRA와 같은 세금 보호 계정의 훌륭한 후보입니다.

두 번째 중요한 요소는 REIT가 내부 또는 외부에서 관리되는지 여부를 아는 것입니다. Realty Income(O) 또는 Welltower(WELL)와 같은 더 크고 인기 있는 대부분의 REIT는 내부에서 관리되며 일반적으로 두 가지 이유로 외부에서 관리하는 구조보다 선호됩니다.

첫째, 경영진이 리츠를 위해 직접 일하지 않고 리츠의 자산을 운용하고 관리하는 외부 고문인 외부 관리 리츠의 운영 비용이 더 높다. 일반적으로 관리자는 서비스에 대해 자산의 일정 비율인 고정 수수료를 부과합니다. 또한 일정 수준 이상의 순자산 가치(NAV) 성장을 기반으로 하는 성과 인센티브가 있습니다. 즉, 외부에서 관리하는 REIT는 사모펀드 회사의 부동산 버전이며 높은 수수료는 장기적인 투자자 수익을 잠식할 수 있습니다.

이는 더 높은 운영 비용으로 이어져 수익성이 낮아질 뿐만 아니라(배당금 증가를 더 어렵게 만들 수 있음) 주주와 경영진 사이의 이해 상충을 초래할 수도 있습니다. 리츠의 자산 규모에 따라 경영진에게 보수를 지급한다면 자신의 보수를 극대화하기 위해 리츠를 최대한 키워야 할 유인이 있기 때문이다.

이는 REIT가 "어떤 가격에도 성장"을 추구하는 결과를 초래할 수 있습니다. 시간이 지남에 따라 주식 수가 충분히 높아서 주당 NAV(주당 유형 장부가액에 해당)가 정체되거나 심지어 하락하는 일부 저품질 REIT에서 이를 확인할 수 있습니다.

즉, 일부 외부 관리 REIT는 좋은 투자를 할 수 있지만 매우 선택적이고 경영진의 이익이 주주와 일치하는지 확인해야 합니다. 

외부에서 관리하는 REIT를 소유하는 데 추가 위험을 감수하는 이유는 무엇입니까? 글쎄요, 최고의 자산은 규모와 경험이 풍부하고 우수한 직원들로 구성된 대규모 자산 관리 회사에서 관리합니다. 소규모 내부 관리 REIT가 알지 못하거나 추적할 수 없는 거래를 성사할 수 있습니다.

투자자가 기업 또는 REIT의 주식을 구매하는지 여부에 관계없이 경제에 대한 자산의 민감도를 인식하는 것이 중요합니다. 대공황 동안 REITs가 어떻게 지냈는지 살펴보겠습니다.

 

경기 침체에 가장 적합한 REIT 유형

많은 배당 투자자들은 천성적으로 보수적입니다. 그들은 시장을 이기기 위해 노력하는 것에 대해 걱정하지 않고 대신 자본을 보존하면서 안전하고 성장하는 소득을 창출하는 데 중점을 둡니다. 이러한 이유로 그들은 시간이 지남에 따라 배당금을 안정적으로 성장시킨 회사에 집중하는 것을 좋아합니다. 

금융 위기는 많은 퇴직 계좌를 소멸시켰고 충격으로 가득 차 있었습니다. 많은 상징적 인 배당 성장 주식이 취약한 것으로 판명되었습니다. General Electric에서 Bank of America에 이르기까지 놀라움이 부족하지 않았습니다.

경기 침체 동안 일부 기업은 제품과 서비스에 대한 수요가 주로 경제의 건전성에 의해 주도되기 때문에 다른 기업보다 훨씬 더 나쁜 성과를 냅니다. 불행히도, 많은 경제에 민감한 비즈니스가 특정 REIT의 주요 임차인이 됩니다.

부동산은 금융 위기 동안 큰 타격을 받았고 많은 REITs가 문을 닫았습니다. 그러나 일부는 안전한 배당금을 계속 제공하면서 다른 것보다 더 나은 성과를 보였고 투자자의 자본을 잘 보존했습니다.

아래 차트는 2007년, 2008년 및 2009년 각 REIT 그룹의 총 수익률을 보여줍니다. 호텔과 같이 주기적인 임차인이 더 많은 REIT는 2007년에 22%의 손실을 겪었고 2008년에 무려 60%나 감소했습니다. 반등했지만 67 2009년의 %에 따르면 이러한 유형의 변동성은 모든 은퇴 소득 투자자가 꿈꾸는 것이 아닙니다.

모기지 리츠도 2007년과 2008년에 30%를 초과하는 손실을 입었고 산업 및 소매 리츠도 그다지 좋지 않았습니다.

다행히도 여러 유형의 REIT는 경기 침체의 영향을 받지 않았습니다. 헬스케어 리츠는 2007년에 2% 상승했고 2008년에는 12%의 약간의 손실을 기록했습니다. 그들은 또한 25%의 수익률로 2009년 시장 반등에 참여했습니다. 사람들은 경제 상황에 관계없이 계속해서 많은 의료 서비스를 필요로 하며, 이는 이러한 REIT에 대한 보다 안정적인 점유율과 임대료를 만들 수 있습니다.

셀프 스토리지 REITs는 2007년에 25%의 손실을 입었지만 2008년에는 5%의 수익률로 그 자리를 잘 지켰습니다. 창고에서 물건을 옮기고 꺼내는 것은 고통스러운 일입니다. 품목은 일반적으로 이유가 있고 보관 회사는 일반적으로 고객에게 더 쉽게 가격을 인상합니다. 이는 결과적으로 상당히 예측 가능한 수요를 가진 보다 안정적인 비즈니스가 됩니다.

출처: 단순히 안전한 배당금, REIT.com

많은 REIT의 주가 하락 외에도 배당금도 경기 침체기에 상당히 취약한 것으로 판명되었습니다.

Wall Street Journal에 따르면 2008년 5월부터 2009년 3월까지 모든 REIT의 약 30%가 중단, 삭감 또는 배당금 일부를 회사 주식으로 지급하는 것으로 전환했습니다 .

REITs의 상대적으로 높은 지불금 비율과 비즈니스 요구를 충족하기 위해 자본 및 부채를 늘리는 데 의존하는 것은 적절한 자본을 확보하기 어려웠던 신용 위기 동안 문제를 일으켰습니다.

다음 경기 침체가 언제 발생할지 아무도 예측할 수 없지만 많은 투자자들은 금리 인상이라는 또 다른 위험에 대해 조심스럽게 생각하고 있습니다.

 

금리는 부동산 투자 신탁에 영향을 미칠 수 있습니다

REITs에 대한 투자를 고려할 때 염두에 두어야 할 주요 세부 사항은 특히 오늘날 글로벌 금리가 역사적 최저치에 근접하고 있다는 점입니다. REITs는 두 가지 주요 이유로 금리 변동에 매우 민감할 수 있습니다.

첫째, 대부분의 성장 자본이 부채를 늘리거나 주식을 발행하는 데서 나오는 비즈니스 모델 때문에 높은 이자율은 더 높은 차입 비용을 의미합니다. 그것은 새로운 대출을 받거나 단순히 롤오버(즉, 기존 부채 재융자)에서 비롯됩니다. 

이것이 투자자들이 레버리지 비율이 너무 높아지지 않도록 시간이 지남에 따라 REIT의 대차대조표를 주의 깊게 관찰해야 하는 이유입니다. 일반적으로 최고의 REIT는 부채와 관련하여 과도한 확장을 피하는 보수적인 관리 팀에 의해 운영됩니다.

금리 인상은 부동산 가치에도 영향을 미칠 수 있습니다. 다행히도 캡 레이트(순영업이익/부동산 비용)는 10년물 국채 수익률을 훨씬 상회합니다. 이 건전한 스프레드는 금리가 계속 상승할 경우 상업용 부동산 가격에 약간의 쿠션을 제공합니다.

출처: REIT.com

그러나 REITs가 금리에 민감한 또 다른 이유는 많은 투자자들이 낮은 채권 금리에 굶주려 있기 때문입니다. 따라서 REIT, 특히 NNN(National Retail Properties) 또는 VTR(Ventas)과 같은 블루칩 이름은 안전하고 수익률이 높은 채권 대안으로 간주됩니다.

이것은 소득 투자자들이 시간이 지남에 따라 지속적인 배당금 성장에 대한 뛰어난 실적과 관대한 지불금으로 인해 가격을 인상했기 때문에 REITs가 지난 10년 동안 놀라울 정도로 잘한 이유를 부분적으로 설명합니다. 

그러나 연준은 단기 연방기금금리를 인상해 초완화적 통화정책을 점진적으로 끝내려 하고 있다. 단기 및 장기 이자율은 정확히 상관관계가 없지만 일반적으로 함께 오르고 내립니다. 

 

오늘날 많은 고품질 리츠의 수익률은 4%에서 6% 사이입니다. 무위험 수익률(즉, 10년 만기 국채 수익률)이 충분히 높으면 지난 몇 년 동안 REIT에 쌓인 동일한 투자자 그룹이 방향을 전환하고 주가를 훨씬 더 낮출 수 있습니다. 개별 주식은 자연적으로 미국 국채, 심지어 최고 품질의 REIT보다 훨씬 위험하기 때문에 직관적으로 이해됩니다.

따라서 투자자들은 그러한 주식을 소유하기 위해 더 높은 수익률의 형태로 위험 프리미엄을 요구할 것이고, 수익률과 주가는 반비례하는 상관관계가 있기 때문에 수익률의 상승은 가격의 하락을 의미한다.

잠재적으로 떨어지는 주가는 투자자들이 염두에 두어야 할 위험을 나타낼 뿐만 아니라(특히 은퇴 생활비와 같은 중기 목표를 마련하기 위해 주식을 매각해야 하는 경우), 주가는 빠르게 REIT가 성장할 수 있습니다.

REITs는 정기적으로 신주를 판매하여 성장 자본을 조달하고 있음을 기억하십시오. 따라서 주가가 너무 낮아지면 자본 비용이 너무 높아져 성장이 어려워질 수 있습니다. 

이런 식으로 생각하십시오. REIT가 현재 X에서 판매되고 있고 수익률이 4%인 경우 판매하는 모든 신주의 수익도 4%이며 필요한 지속적인 배당금 지급을 감안할 때 일종의 영구 채권 역할을 합니다. 그리고 그 배당금은 시간이 지남에 따라 증가할 것입니다.

그런 다음 주가가 0.5X로 떨어지고 수익률이 8%로 상승하면 경영진은 동일한 자금을 조달하기 위해 두 배의 주식을 팔아야 합니다. 이것은 기존 투자자에게 더 많은 희석을 의미하고 회사의 미래 배당 비용은 더 높아집니다. 결과적으로 AFFO 지불금 비율이 증가하고 배당 안정성이 떨어지며 미래 배당 성장이 더 어려워질 수 있습니다.

이에 비해 Pepsico(PEP) 또는 3M(MMM)과 같은 대부분의 기업은 내부적으로 성장 자금을 조달할 수 있는 충분한 현금 흐름을 생성합니다. 그들은 직원에 대한 주식 기반 보상의 형태로 더 많은 주식을 발행하거나 대규모 인수를 할 뿐입니다.

그러나 금리 인상이 업계에 재앙을 내리지는 않을 것입니다. 결국 REIT는 1960년부터 존재했으며 업계는 최고 21%의 이율로 번창했습니다.

실제로 REIT.com은 연준이 2004-2006년에 금리를 인상한 동안 REIT가 총 누적 수익률이 약 80%로 S&P 500을 능가했다고 언급했습니다. Nareit의 John Worth는 또한 REIT가 이전 금리 인상 기간의 87%에서 양의 총 수익률을 기록했으며 그 기간의 절반 이상에서 S&P 500을 능가했다고 언급했습니다.

Standard and Poor's는 금리 인상이 REIT에 미치는 영향을 분석 한 연구도 발표했습니다 . 회사 측은 “미래 금리에 대한 기대감이 갑자기 변할 때 리츠는 높은 변동성과 급격한 가격 변동을 경험하는 경우가 많다”고 말했다.

그러나 회사는 다음과 같은 결론을 내렸습니다.

“궁극적으로 금리가 오르든 내리든 중장기적으로 REIT 성과의 핵심 동인은 아닌 것 같습니다. 오히려, 더 중요한 역학 관계는 비율을 높이는 근본적인 요인입니다. 기초 경제의 강세와 인플레이션 활동으로 인해 이자율이 상승하는 경우, 강력한 REIT 펀더멘털이 이자율 인상으로 인한 부정적인 영향을 훨씬 능가할 수 있습니다.”

REIT 관리 팀은 더 높은 이자율에 대한 전망을 위해 비즈니스를 준비하는 데 몇 년이 걸렸습니다. 2017년 4분기 현재 REITs는 대차대조표를 보강하고 금리에 대한 노출을 낮추기 위해 여러 가지 조치를 분명히 취했습니다. 금융위기 이전과 비교하면 양호한 모습이다.

출처: REIT.com
그렇긴 해도, 기본 금리가 이렇게 낮은 적이 없었습니다. 연준이 향후 몇 년 동안 빠른 속도로 금리를 인상하고 투자자들이 정신적으로나 재정적으로 준비해야 하는 경우 비정상적으로 강한 가격 변동성이 REIT 부문에 파급될 수 있습니다. 

강력한 주주 가치를 창출하고 배당금을 인상한 입증된 실적을 보유한 숙련된 관리 팀과 함께 REIT에 집중하는 것은 높은 금리 환경에서 더욱 중요합니다. 

 

REITs 투자에 대한 마무리 생각

자격이 없는 배당금 상태와 금리 민감도에도 불구하고 REITs는 시간이 지남에 따라 견고한 장기 자산 클래스로 입증되었습니다. REITs는 높은 현재 소득, 인플레이션을 이길 수 있는 배당 성장, 독특한 다각화 혜택을 제공하는 주식을 추구하는 투자자에게 특히 매력적일 수 있습니다.

그러나 모든 투자와 마찬가지로 절제가 장기적인 성공의 열쇠입니다. 부동산 부문은 S&P 500 지수의 약 3%만을 차지하며 REIT는 금리 민감도(특히 우리가 살고 있는 전례 없는 저금리 시대를 감안할 때), 부채에 대한 접근 필요성과 같은 여러 고유한 위험 요소를 가지고 있습니다. 자본 조달을 위한 주식 시장, 높은 지불금 비율, 고유한 세금 처리 등 

따라서 포트폴리오의 REIT 익스포저를 전체 가치의 15~20% 이하로 제한하는 것이 가장 현명해 보입니다. 어떤 REIT에 투자할지 선택하고 AFFO와 같은 가장 중요한 산업별 지표에 집중하고 적절하게 분산된 상태를 유지한다면 이 부문은 많은 배당금 포트폴리오에 견고한 추가가 될 수 있습니다.